Koti

Kahdesta yksi, yhdestä kaksi

Valmiin asuinhuoneiston kokoa voidaan muuttaa, mutta edessä on iso urakka.

Vanhan kerrostalohuoneiston koko ei ole kiveen hakattu. Huoneistoon voidaan yhdistää naapurihuoneisto tai iso asunto voidaan jakaa kahtia. Kumpikaan ei ole helppo, mutta silti molempia tehdään – jopa aiempaa enemmän.

– Tuntuma on, että niitä tehdään enemmän kuin vaikkapa 15 vuotta sitten. Kyse voi olla myös huoneistojen jalostamisesta helpommin myytävään tai vuokrattavaan muotoon, näkee Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén.

Kahden asunnon yhdistäminen on urakkana helpompi. Yhdistäminen ei muuta osakkaan ja taloyhtiön suhteita, sillä osakas hallitsee yhdistettyä asuntoa kahdella osakesarjalla ja maksaa molemmat vastikkeet.

Asuntojen yhdistäminen edellyttää kuitenkin taloyhtiön lupaa. Taloyhtiölle on toimitettava muutostöistä tarkka suunnitelma, joka sisältää esimerkiksi lujuus- ja kantavuuslaskelmat purettaviksi suunnitelluista seinistä. Jotta kahdesta asunnosta saa yhden, ainakin johonkin seinään pitää puhkaista reikä. Yleensä se on kantava seinä.

– Jos taloyhtiö antaa muutostöille luvan, se myös hakee hankkeelle rakennuslupaa, Sallmén sanoo.

Yhdistäminen kannattaisi toteuttaa niin, että asunnot voi erottaa uudelleen. Tulevaisuudessa voi olla helpompi myydä kahta pienempää asuntoa kuin yhtä isoa.

Yhden asunnon jakaminen kahteen pienempään on huomattavasti haastavampaa ja kalliimpaa. Myös siihen tarvitaan rakennuslupa, mutta ennen kuin sitä pääsee hakemaan, muutokselle on saatava yhtiökokouksen hyväksyntä. Myönteiseen päätökseen tarvitaan 2/3:n määräenemmistö.

– Sitä ei välttämättä saada, jolloin koko projekti tyssää siihen, Sallmén sanoo.

Asuntojen jakamiseen ryhtyvätkin useimmiten sijoitusyhtiöt ostaessaan kokonaisen vuokratalon.

Yksi asuntojen jalostajista on Keski-Suomen Kiinteistösijoitus Oy. Se osti reilu vuosi sitten Jyväskylästä kerrostalon, jonka kaikki asunnot, yhteensä kaksitoista kolmiota muutettiin 24 yksiöksi.

Kolmiot olivat kooltaan 75,5 neliötä. Jakamisessa syntyneisiin isompiin asuntoihin (48,5 neliötä) jäi keittiö ja kylpyhuone. Pienempiin (26,5 neliötä) tehtiin uudet kylpyhuone ja keittiö sekä uusittiin kaikki pinnat.

– Yleensä kokonaisten kerrostalojen myyjinä on kuntia, kaupunkeja tai yleishyödyllisiä asuntoyhteisöjä. Ne eivät ole saaneet asuntoja kaupaksi esimerkiksi juuri sen takia, että ne ovat liian isoja, kertoo toimitusjohtaja Henri Neuvonen.

–  Meidän ratkaisu ongelmaan on asunnon jakaminen kahteen pienempään. Pienemmät asunnot on helpompi saada vuokrattua ja tarpeen tullen myytyä eteenpäin.

Näin myös kävi. Jyväskylän kohteen remontti valmistui kesällä ja nyt kaikki 24 asuntoa on myyty sijoittajille ja vuokrattu eteenpäin. Uusi kohde on jo työn alla.

Jotta sijoittaja pääsee jalostamaan asuntoja, talon on oltava tyhjä.

– Toinen ratkaiseva tekijä on talon sijainti. Jos kohde on syrjäinen ja asuntojen neliöhinta todella alhainen, kalliiseen remonttiin ei kannata ruveta, Neuvonen sanoo.

Hänen mukaansa oleellista on myös se, että talo ostetaan kokonaan. Kun omistajia on vain yksi, asuntojen jakamiseen ei tarvitse kysyä lupaa muilta osakkeenomistajilta. Asunto-osakeyhtiö perustetaan vasta kaupan jälkeen, jolloin sen yhtiöjärjestykseen merkitään, mitkä asunnot jaetaan.

Jaettavan asunnon pohjaratkaisun olisi hyvä olla sellainen, että jakaminen tapahtuu mahdollisimman pienellä vaivalla. Helpointa olisi, jos asunnossa olisi esimerkiksi jo ennestään kaksi wc:tä.

Jaettavan asunnon olisi hyvä olla kooltaan noin 50–60 neliötä, jotta siitä syntyisi hyvänkokoisia yksiöitä. Sitä suurempi asunto muokkautuu puolestaan kaksioksi ja yksiöksi.

Entä yhdestä asunnosta kolme?

– On se periaatteessa mahdollista, mutta ei ehkä järkevää. Ainakin se on suunniteltava huolellisesti, Neuvonen toteaa.

Asuntojen jalostaminen alkaa hyvistä suunnitelmista. Paperitöitä ovat esimerkiksi rakennuslupahakemuksen laatiminen (sisältää pääsuunnittelijan, vastaavan työnjohtajan ja kiinteistön vesi- ja viemärilaitteiston työnjohtajan sekä ilmanvaihtolaitteiston työnjohtajan hakemukset), pääsuunnittelijan laatimat pääpiirustukset ja kalustesuunnitelmat, rakennesuunnitelmat, rakennetyypit ja -detaljit sekä lvi- ja sähkösuunnitelmat. Myös remonttikustannukset kannattaa laskea tarkkaan.

– Suurimmat kustannukset syntyvät mahdollisista aukoista rakenteisiin sekä uuden kylpyhuoneen tekemisestä, Neuvonen toteaa.

Käytännön töitä ovat muun muassa porraskäytävän uusi oviaukko ja ulko-ovi, uusi keittiö, ilmanvaihtojärjestelmä, huoneistojen välinen äänieristysseinä, hormireiät ja niihin liittyvät lisätoimenpiteet, tv- ja datakaapeloinnit, asunnon sähkömittauskeskus sekä uudet pinnat seinään, lattiaan ja kattoon.

– Mietittävänä on monta palikkaa. Asemakaavakin saattaa asettaa vaatimuksia. Autopaikkojen määrä saattaa olla sidottu asuntojen määrään. Jos tehdään uusia asuntoja, pihaan pitää saada mahdutettua vastaava määrä uusia autopaikkoja, Neuvonen sanoo.

Uusimmat

Koti

Ryhmärakentaminen tuli omakotitaloihin

Suomi 100 -lippu liehumaan

Erikoisuuksia ja käytännöllisyyttä

Kuusia satavuotiaan kunniaksi

Raitalat olivat kanttori- sukua

Kanttorilan uusi elämä

Aloita eteisestä ja vaatekaapeista

Jo vihertää yrttitarha keittiössä

Valaistuksen uudistaminen pian ajankohtaista

Inspiraatiota luonnosta

Kotipeili

Lue asuntoliite

KSML.fi:n uutiskirje

Tilaa KSML.fi:n uutiskirje. Saat joka iltapäivä viisi juttua, jotka ainakin kannattaa lukea. Tilaus on maksuton.