Kuka lyö rahoiksi asuntotaantuman?

Asuntosijoittaminen on ollut pitkään helppoa kuin heinänteko. Vakaa talous ja jäsenyys samassa rotaryklubissa pankinjohtajan kanssa ovat edistäneet asiaa.

Vuokratuotolla mitattuna uuden asuntosijoituksen kannattavuus on kuitenkin heikentynyt kymmenessä vuodessa. Vanhojen kerrostalojen keskineliöhinnat ovat kohonneet pyöreät 50 prosenttia. Keskivuokrataso on noussut hitaammin, 37 prosenttia. Kokonaistuotto onkin nojannut matalien korkojen ja ostovoiman historiallisen nousun masinoimaan asuntojen hintaralliin.

Asetelma on nyt muuttumassa. Tilastokeskuksen mukaan vuokrat ovat yhä 3,5 prosentin vuosinousussa. Pitkän nousun jälkeen asuntohinnat ovat kääntyneet laskuun, ja trendi on jatkunut pian kaksi vuotta. Marraskuussa 2014 hinnat olivat 2,6 prosenttia vuodentakaista alhaisemmalla tasolla.

Kehityskaari, jossa asuntohinnat laskevat ja samaan aikaan vuokrat nousevat, muodostaa uuden sijoituksen kannalta päivä päivältä houkuttelevamman yhtälön.

Sijoituskohteen hintatason mielekkyys riippuu aina siitä, mitä kohde itsessään tuottaa ostohinnalle. Pörssissä kyse on osingoista, asunnoissa vuokrista.

Koko maassa vuokrat tuottavat keskimäärin 4,5 prosentin tuoton asuntojen nykyhinnoille. Nykykoroin ja marginaalein pankkilainaa saa kahden prosentin vuosikustannuksin, joten kymmenen prosentin oman pääoman vuosituottoon ennen veroja voi kurkottaa rahoittamalla sijoitusyksiöstä kaksi kolmasosaa pankinjohtajan vipuvarrella.

Korkotason nousu toteutunee pitkässä juoksussa. Sitä vastaan saa suojan ostamalla pankkiosakkeita. Markkinakorkojen normalisoituessa pankin korkokate kohenee, mikä kompensoi yksiön lainakustannusten nousun kielteistä vaikutusta.

Vuokratuottoon perustuva strategia on suojassa asuntojen hintaheilahteluilta: Tilastokeskuksen mukaan nimellisvuokrat ovat nousseet poikkeuksetta vuodesta 1975 lähtien. Jatkossa asuntojen korkovähennysetu pienenee, ja epävarmuus työpaikoista ajaa yhä useamman perheen vuokrakotiin.

Sijoitusasuntoa valittaessa kannattaa pitää laatukriteerit mielessä aamulla ensimmäisenä ja illalla viimeisenä. Valitse yliopistokaupunki, joka on muuttovoittoinen. Karta näennäisesti korkeaa vuokratuottoa muuttotappiokuntien epälikvideissä kohteissa. Sijainti on sitä parempi, mitä kauempana se on suuresta paperikoneesta.

Vältä myös remonttikohteita, joissa rahoitusvastikkeet syövät tuotot.

Vaivattomilta tuntuvien asuntorahastojen kanssa on syytä olla tarkkana. Pahimmillaan asuntosalkun matalariskinen vuokratulovirta imuroidaan sisäpiirin toimesta lähes kokonaisuudessaan rahaston hallinnointiyhtiöön, rahaston pienomistajien ulottumattomiin.

Rahastojen tapoihin näyttää kuuluvan myös kaupankäynti sisäpiirin tai muiden keskeisten intressitahojen kanssa. Koska paperilla tulosta tehdään – aivan laillisesti – keskihintatilastoihin perustuvilla arvonkorotuksilla, saattavat laatukriteerit jäädä kohdehankinnoissa vähälle huomiolle. Rahastosijoittajalle jääkin pahimmillaan kannettavaksi epämieluisa taakka heikohkon asuntoportfolion hintakehityksestä.