Kodin huolellinen kuntotarkastus palvelee sekä ostajaa että myyjää. Asioiden selvittäminen vähentää jälkipuheita ja tuo mielenrauhaa molemmille.
– Monet pitävät kuntotarkastusta vain ostajan turvana, mutta kyllä loppupelissä myyjänkin etu on, että asiat on selvitetty ennen kauppaa mahdollisimman hyvin, sanoo rakennustekninen asiantuntija Jaakko Hämäläinen Raksystemsin Jyväskylän toimipisteestä.
Hämäläisen mukaan asuntojen kuntotarkastusten tekeminen painottuu omakotitaloihin, mutta kerros- tai rivitalo-osakkeitakin tarkastetaan asuntokauppojen yhteydessä.
– Osakehuoneistoissa tarkastus rajoittuu useimmiten kosteusmittauksiin ja märkätilojen tarkastuksiin, Hämäläinen sanoo.
Vapaa-ajan asuntojen kuntotarkastukset ovat parin viime vuoden, eli koronapandemian aikana lisääntyneet. Silti niiden osuus omakotitaloihin verrattuna on vähäinen.
– Myytävistä omakotitaloista tarkastetaan käytännössä jokainen, mökeistä vain yksittäiset kiinteistöt.
Asuntokaupan Kuntotarkastuksella on vaikea löytää rakenteiden sisältä kosteus- tai muita virheitä, joita ei päällisin puolin voi havaita.
Jaakko Hämäläinen kertoo, että omakotitalojen tarkastukset jakautuvat kahteen pääryhmään; niihin, jotka tarkastetaan ennen ostajan löytymistä ja niihin, joissa ostajaehdokas on jo tarkastuksessa mukana.
– Molemmilla on puolensa, monesti on välittäjän työtavasta ja myyjän halusta kiinni, kumpaa suositaan. Ennen ostajan löytymistä tehdyn tarkastuksen etuna on, että välittäjä voi asuntoesittelyn yhteydessä antaa ostajaehdokkaille myös kuntotarkastusraportin. Ennakkoon tehty tarkastus helpottaa myytävän kohteen hinnan määritystä varsinkin vanhemmissa kohteissa. Meillä on myös Ostajan kierrokseksi nimetty palvelu, jonka voi lisähintaan ostaa ennakkoon tarkastettuun kohteeseen; esittelemme paikan päällä kohteen ja kuntotarkastusraportin ostajalle, joka ei ole päässyt varsinaiseen kuntotarkastukseen mukaan.
Hämäläinen korostaa, että Raksystemsin tekemä Asuntokaupan Kuntotarkastus toteutetaan alalla yleisesti hyväksytyn KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisesti. Se on rakenteita rikkomatta tehty aistinvarainen tarkastus. Siinä tutkitaan talon sisätilat, yläpohjat, mahdollinen ryömintätila, vesikatto, seinien vierustat jne. Periaatteena on, että tarkastetaan kaikki tilat, mihin päästään. Välineinä käytetään pintakosteuden tunnistinta, kameraa, taskulamppua jne.
– Riskirakenteiden, esimerkiksi valesokkelien yhteydessä teemme luvan saatuamme rakenteeseen pienen avauksen, jotta sen kunnosta ja toteutustavasta päästään perille. Rakenneavaus sisältyy tarkastuksen hintaan ja riskirakenteiden kohdalla pidän sitä erityisen hyödyllisenä.
Asuntokaupan Kuntotarkastuksella on vaikea löytää rakenteiden sisältä kosteus- tai muita virheitä, joita ei päällisin puolin voi havaita.
– Olen tavannut sanoa, että röntgenkatse meiltä puuttuu, Hämäläinen naurahtaa.
Tarkastaja myöntää, että tämän päivän ostajat ovat tarkempia ja tietoisempia oikeuksistaan kuin esimerkiksi 10-20 vuotta sitten. Silti yllätyksiä tulee.
– Pyrimme kertomaan ostajille rakenteiden ja laitteiden iästä ja elinkaaresta. Tietyn ikäisissä kiinteistöissä esiintyy samankaltaisia ongelmia, olipa taloa asuttu, miten hyvin tahansa, Hämäläinen muistuttaa.
Rakenteille ja laitteille on määritelty keskimääräinen tekninen käyttöikä. Kun ikä on ylittynyt tai lähellä ylittymistään on sen uusimiseen syytä varautua, vaikka vikaa ei vielä olisi havaittavissa.
– Talon ostaminen on tunteita kuohuttava tapahtuma. Ihastutaan pihan omenapuihin ja marjapensaisiin, mutta ei välttämättä kiinnitetä riittävästi huomiota itse rakennusten tekniseen käyttöikään ja kuntoon.
Jaakko Hämäläinen veisi omakotitaloissa käytetyn tarkastustavan myös moniin rivitaloihin asuntokaupan yhteydessä. Kuntotarkastus on paikallaan varsinkin, jos koko yhtiötä koskevaa kuntoarviota ei ole tehty, tai sen tekemisestä on jo aikaa.
– Myyjät ja ostajat eivät usein ymmärrä rivitalokohteessa kuntotarkastuksen merkitystä. Rivitaloissa on pitkälti samanlainen rakennustapa ja toistuvat samanlaiset virheet kuin omakotitaloissa. Esimerkiksi valesokkelirakenne on tyypillinen tietyn aikakauden rivitaloissa. Perusteellinen kuntotarkastus tuo lisätietoa koko taloyhtiölle, vaikka koskeekin yksittäistä huoneistoa.
Hämäläinen pitää hyvänä valmistautumisena kuntotarkastukseen sitä, että myyjä täyttää huolella ennakkoon lähetetyn alkuhaastattelulomakkeen. Rehellisesti täytetty lomake kattaa osaltaan myös tiedonantovelvoitteen, joka lain mukaan kiinteistön myyjälle kuuluu.
Kiinteistöön voi pyytää tarkastuksen, vaikka sen myynti ei olisikaan ajankohtainen.
– Tarkastus antaa omistajalle tärkeää tietoa kiinteistön kunnosta ja vihjeitä sen ylläpitoon. Usein asukas ostaa käytetyn talon tuntematta sen historiaa tai ominaisuuksia muuttaessaan. Myyjä saattaa olla ainoa entinen omistaja eli rakentaja ja pitää asuntoaan maailman parhaana kiinteistönä, jossa ei vikoja ole. Pieniin ongelmiin vastaamme myös puhelimessa, eikä siitä edes laskuteta.
Raksystemsin kuntotarkastuksen hinnat Keski-Suomessa 2021 aikana (sis. riskirakenteisiin liittyvät rakenneavaukset):
• Omakoti- ja paritalon yhden asunnon kuntotarkastus 980 €
– Hinnat sis. alv 24%, lisäksi veloitetaan matkakulut.
Raksystems on Suomen suurin, vuodesta 1989 alkaen toiminut kiinteistöjen kuntotutkimuksiin erikoistunut yritys. Yhtiöllä on toimipaikka 18 paikkakunnalla ja toimintaa Suomen lisäksi myös naapurimaassa Ruotsissa.
Juttu on julkaistu aiemmin Kotipeili-ilmoitusliitteessä, joka on Keskisuomalaisen välissä ilmestyvä asuntokaupan erikoislehti.
3
