Asuntokauppa käy, lainaluukulla vilkasta

Talouden positiivinen kehitys heijastuu asuntokauppoihin ja asuntolainojen kysyntään.

Jyväskylässä toimivat pankit kertovat lainakysynnän kasvaneen viime vuonna reilusti ja kasvu jatkuu. Korkotaso on edelleen alhaalla. Pitkät markkinakorot kääntyivät nousuun viime vuoden lopulla, mutta asuntolainojen viitekorot jatkavat miinusmerkkisinä. Rahoittajat suosittelevat silti asuntolainojen suojaamista koronnousua vastaan.

Laina-asiakkaina sijoittajat tai oman asunnon ostajat eivät pankin kannalta juuri poikkea toisistaan. Sijoittajalta vaaditaan usein isompi omarahoitusosuus ja laina-aika on lyhyempi.

Kysyimme pankeista:

1. Miten asuntolainakanta pankissanne kehittyi viime vuonna ja millaiset odotukset tästä eteenpäin.

2. Miten korkotaso kehittyi ja miten niiden odotetaan kehittyvän?

3. Miten ensiasunnon ostajan kannattaisi toimia: missä järjestyksessä, millaisia vakuuksia, miten pitkä laina-aika?

4. Isojen yhtiölainojen edut ja riskit. Miten eroavat samansuuruisesta henkilökohtaisesta lainasta?

Pankinjohtaja Anna Savolainen,

Nordea

1. Uusmyynti ja asuntolainakanta kasvoivat odotusten mukaisesti. Asuntolainakanta kehittyi Keski-Suomessa asuntokauppamäärään nähden hyvin. Talouden positiivinen kehitys heijastuu asuntokauppaan.

2. Antaa asiantuntijan kertoa:

Nordean pääanalyytikko Jan von Gerichin mukaan asuntolainoille relevantit euribor-korot valuivat viime vuonna alaspäin, mutta muutokset eivät olleet suuria. Euroopan keskuspankin koronnostot eivät vielä ole ajankohtaisia, mikä pitää euriborit pakkasella. Pidemmissä koroissa nähtiin suurempia liikkeitä ja vuoden alussa ne nytkähtivät hieman ylöspäin USA:n korkojen perässä.

USA:n pörssiliikkeet olivat muistutus siitä, että poikkeuksellisen matalan kurssiheilunnan aika on jäämässä taakse. Lyhyiden korkojen näkymät tuskin muuttuvat nopeasti. Inflaatiopaineet ovat edelleen kateissa euroalueella talouden positiivisesta vedosta huolimatta ja EKP on ohjeistanut, että kevyellä rahapolitiikalle on vielä tarvetta. EKP tuskin nostaa korkoja vielä pitkään aikaan, koronnostoja nähtäneen vasta Draghin jätettyä keskuspankin vuoden 2019 lopulla. USA:n kehitys muistuttaa, että korot eivät jää nollaan tai negatiivisiksi ikuisiksi ajoiksi.

Korkomuutoksiin voi varautua kiinteän koron tai korkosuojauksen avulla. Suojauksen kustannus on matala nyt, kun markkinoilla ei vielä odoteta korkojen nousua. Kun EKP aloittaa koronnostot, suojien hinta on korkeampi. Säästäminen on hyvä tapa varautua korkojen nousuun.

3. Kannattaa tulla käymään pankissa, kun oman kodin hankinta siintää mielessä. Voidaan yhdessä laskea, millainen koti olisi mahdollinen ja paljonko olisi hyvä säästää sen hankintaan. Tapaaminen hoituu kätevästi myös verkossa.

Ostettava asunto toimii ensisijaisena vakuutena. Koti itsessään riittää vakuudeksi, jos omarahoitusosuus 10% + kulut (ensiasunnossa 5% + kulut) ovat valmiiksi säästössä. Muussa tapauksessa lisävakuutena voi käyttää esimerkiksi vanhempien omakotitaloa, asunto-osaketta, tiliä jne.

Tyypillisin asuntolaina on 20-25 vuotta. Voimme myöntää myös 35 vuoden asuntolainoja – ideana on, että lainanmaksun rinnalla on mahdollisuus säästämiseen ja asunnon lisäksi voi kerryttää muuta varallisuutta. Asiakas päättää sopivan laina-ajan.

4. Taloyhtiölaina on lainaa siinä, missä pankkilainakin. Tärkeintä on henkilökohtainen maksukyky kokonaisuuteen nähden. Henkilökohtainen laina on helpompi sovittaa omiin toiveisiin, koska yksityiskohdista saa päättää itse.

Pankinjohtaja Pasi Eronen,

Keski-Suomen Osuuspankki

1. Asuntolainakantamme kasvoi 2017 vahvemmin kuin valtakunnallinen lainakanta ja olemme siihen tyytyväisiä. Alkuvuosi 2018 näyttää hyvältä, lainakysyntä on vilkkaampaa kuin vuotta aiemmin. Kuluttajien luottamus on korkealla samoin asunnonhankinta-aikeet.

2. Pitkät markkinakorot lähtivät 2017 vuoden loppupuolella nousuun. Markkinat odottavat, että asuntolainoissa yleisesti käytettävä 12 kk euriborkorko, joka on nyt negatiivinen n. 0,20%, nousisi plussalle 2019. Koronnousuun on syytä varautua, se hoituu korkokatolla tai kiinteällä korolla.

3. Ennakkosäästäminen on tärkeää ja suosittelemme ASP-säästämistä. Lainakaton sallima maksimilainamäärä on 95%. Kun omarahoitusosuus on kasassa, on hyvä hakea pankista ennakkopäätös, minkä kokoiseen lainaan maksukyky riittää.

Asunto riittää vakuudeksi yleensä 70%:iin käyvästä arvosta, loppuosalle neuvotellaan riittävät asiakaskohtaiset vakuudet. Maksukyky ratkaisee!

Keskimääräinen laina-aika on hieman alle 20 vuotta. Lähdemme liikkeelle enintään 25 vuoden laina-ajasta, poikkeuksellisesti voidaan mennä yli.

4. Uudiskohteissa on usein isot taloyhtiölainat. Kun hakee asuntolainaa haluten jättää yhtiölainaosuuden voimaan, voi käydä niin, ettei asunnolla ole yhtiölainan vähentämisen jälkeen lainkaan vakuusarvoa. Isossa yhtiölainassa ottaa riskin muiden osakkaiden maksukyvystä. Mitä pienempi yhtiö, sen suurempi riski. Henkilökohtainen asuntolaina on yleensä hieman halvempi korkomarginaaliltaan kuin yhtiölaina ja asuntolainassa on verotuksen korkovähennys. Noin 70-80%:sti yhtiölainaosuus maksetaan pois henkilökohtaisella asuntolainalla.

Asiakkuusjohtaja Minna Luhtala,

Danske Bank

1. Asuntolainakanta kehittyi koko maassa positiivisesti, tavoittelimme kasvua ja saimme sitä aikaan. Jyväskylän konttorin tekemät asuntolainatarjoukset kasvoivat 24 prosenttia vuodesta 2016 vuoteen 2017. Danske Bankin yhteistyö Akavan kanssa tuo uusia kyselyitä, tammikuussa alkanut yhteistyö tarjoaa liittoon kuuluvalle automaattisesti matalamman marginaalin.

2. Uusien asuntolainojen keskikorko laski hieman pankkien perimien marginaalien kutistuessa. Keskikorko laski Suomen Pankin tilastojen mukaan reilusta prosentista vajaaseen prosenttiin. Asuntolainojen tyypillisimmät viitekorot eivät juuri muuttuneet, 12 kk euribor laski hieman.

Talouskasvu ja inflaatio-odotukset näkyvät pitkissä viitekoroissa, jotka kääntyivät viime vuonna loivaan nousuun. Odotamme EKP:n nostavan ohjauskorkoa 2019 keväällä, mikä kääntää myös euriborit nousuun. Asuntolainojen viitekorkojen nousu tapahtunee maltillisesti, mutta jos haluaa varmistaa matalan koron, kannattaa suojata euribor-laina tai ottaa kiinteäkorkoinen laina.

Jos asuntolainan suojaukseen liittyvät asiat eivät ole entuudestaan tuttuja, kannattaa olla yhteydessä Danske Bankin asiantuntijoihin. Pankissa perehdytään yhdessä niin asuntoon kuin tulevaan maksuvaraan liittyviin asioihin, etsitään parhaat ratkaisut ja suojamekanismit (kiinteä korko, korkokatto jne).

3. Ostajan kannattaa pohtia, millaisiin asumiskustannuksiin tulot riittävät. Ostettava kohde tulee tutkia tarkkaan, jotta välttyy yllätyksiltä ja osaa varautua korjaustarpeisiin. Vanhemmissa omakotitaloissa kuntoarvion merkitystä ei voi liikaa korostaa. Asunto-osakeyhtiöissä tulee perehtyä isännöitsijäntodistukseen ja tuleviin korjaussuunnitelmiin.

Kun on haarukoinut pitkän tähtäimen asumiskulut, voi pohtia, miten oma talous kestäisi korkojen noususta johtuvat, satojakin euroja alkuperäistä suuremmat kuukausittaiset lainanhoitomenot.

Lainassa tulee aina olla riittävät vakuudet. Lainaa voi olla jopa yhtä paljon kuin asunnon hankintahinta, mikäli asiakas toimittaa riittävät lisävakuudet tai käyttää maksullista Garantian takausta.

Järkevä laina-aika nykyisessä korkotilanteessa on 18–25 vuotta. Jos tällä korkotasolla ja 25 vuoden laina-ajalla laskettu kuukausierä tuntuu suurelta, parasta on pienentää lainasummaa eikä pidentää laina-aikaa. Ylipitkä laina-aika voi johtaa siihen, että korkojen noustessa kuukausierä riittää hädin tuskin lainan korkoihin. Jos lainaa on vuosien jälkeen lähes saman verran kuin alun alkaen, asunnon vaihtaminen tarvittaessa voi mutkistua.

4. Asiakas valitsee, jättääkö yhtiölainan vai ottaako henkilökohtaisen lainan, pankki huomioi yhtiölainan sekä maksuvaran että vakuuden määrittelyssä. Usein yhtiölaina pidetään, koska alkuun saa lyhennysvapaata, mutta maksut löytää aina edestään ja yleensä lainoja kannattaisi alkaa maksamaan, kun maksuvaraa on. Vain henkilökohtaiset lainat voi suojata koronnousua vastaan, eikä yhtiölaina (rahoitusvastike) jousta elämäntilanteen muutoksissa.

Konttorinjohtaja Markku Hakola,

Säästöpankki Optia

1. Asuntokauppa on käynyt hyvin. Säästöpankki Optian asuntoluottojen määrä kasvoi 9,5%, Jyväskylän konttorin osalta kasvu oli tuplaten kovempi. Uskomme edelleen hyvään kasvuun.

2. Korkotaso on alhainen. Korot lähtevät nousuun 1–3 vuoden aikajänteellä, mutta näköpiirissä ei ole asioita, joiden vuoksi korkotaso nousisi nopeasti. Nyt on hyvä hetki miettiä, miten korkojen nousuun voisi varautua. Säästäminen toimii hyvänä puskurina.

3. Pankkiin kannattaa olla yhteydessä hyvissä ajoin. On tärkeä selvittää reunaehdot, joiden sisällä rahoitus järjestyy. Samalla saa neuvoja asunnon ostoon. Sopivan kohteen löytyessä saamme nopeasti tarkan laskelman.

Vakuustarve riippuu siitä, että paljonko on lainan tarve suhteessa asunnon velattomaan hintaan. Mitä suurempi on omarahoitusosuus, sitä vähemmän tarvitaan muita vakuuksia. Myös enimmäisluototusasteen säännökset on otettava huomioon. Asunto on pääasiallinen vakuus, jota voi täydentää erilaisilla vaihtoehdoilla.

Laina-aika sovitetaan asiakkaan tarpeisiin. Matalan korkotason aikana lainaa ei kannata venyttää yli 25 vuoteen. Näin jää varaa mahdollisiin lyhennysvapaisiin.

4. Yhtiölaina on velkaa siinä missä henkilökohtainen lainakin. Tärkeää on, että lainakokonaisuus on sopiva suhteessa perheen tuloihin. Yhtiölainaa lyhentävä rahoitusvastike ei ole verotuksessa vähennyskelpoinen meno, henkilökohtaisen lainan korko osittain on. Henkilökohtaisen lainan ohjelmaa on helpompi säätää esimerkiksi elämäntilanteen takia.